Universidad Técnica Federico Santa María

El aumento de la UF y su incidencia en los créditos hipotecarios

2 - mayo - 2022

Columna de opinión de Carolina Erices, profesora del Departamento de Ingeniería Comercial.

El incremento del costo vida ha sido una constante preocupación en los últimos meses en nuestro país, siendo la industria inmobiliaria, una de las que más se ha visto afectada por esta situación.

Con la persistente alza en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), presentada en los últimos meses y que, en marzo, registró un aumento del 1,9% acumulando 9,4% en últimos doce meses, se ha generado un aumento en el costo de la vida con una serie de efectos sobre las personas. Esto, no solo en aquellas que están pagando un dividendo hipotecario, ya que esos contratos están fijados en UF, sino también en los que arriendan y tienen contratos denominados en UF o con reajustes según IPC.

Revisando los indicadores del 9 de abril de este año, fecha en que se ajustó la UF al IPC del mes anterior; la UF llego a $31.755 pero, tras el IPC de marzo, la UF debiera subir hasta los $32.358 en mayo. Ahora, si estudiamos la evolución de los últimos doce meses, el alza no ha sido menor. Por ejemplo, el 9 de abril de 2021, la UF estaba en $29.529 y comparándola con igual periodo en este año, se refleja un alza de $2.829.

Si consideramos un crédito hipotecario promedio de UF 4.000, el cambio también ha sido importante. Si hace un año, para una propiedad de UF 4000, ese valor correspondía a $111.647.320, para el próximo 9 de mayo del presente año, cuando se aplique el IPC, esas UF 4.000 llegaran a $129.434.766. Es decir, en 13 meses el valor una vivienda de UF 4.000 se habrá incrementado $17.787.446.

Ahora y si consideramos los dividendos de una vivienda de UF 4.000, con un crédito hipotecario, por ejemplo, a 20 años plazo, a tasa fija y con un pie del 20% del valor de la propiedad, el dividendo promedio que actualmente ofrecen los bancos es de aproximadamente $775.000, pero con el nuevo valor de la UF, ese monto podría llegar a $790.000.

Alzas sostenidas

La tasa de Interés de los créditos hipotecarios completó 11 meses de alzas consecutivas alcanzando cifras no vistas desde el año 2019. El Banco Central en su informe de Estadísticas Monetarias y financieras correspondiente a marzo de 2022, entregó que la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios durante el periodo fue de un 4,45%, subiendo seis puntos base respecto a febrero del mismo año y alcanzando su mayor nivel desde agosto del 2013.

Lo anterior refleja una desaceleración del crédito para viviendas que se estaba observando en los primeros meses del año 2022 y que se enmarca en un contexto económico con una tasa de interés alta. Un actor clave ha sido el Banco Central, anunciando recientemente la subida de la tasa de un 5,5% a 7% y alertando sobre una inflación de dos dígitos en el corto plazo. Así, desde octubre del año 2021 hasta la última semana de marzo del 2022, se han dado cuatro aumentos significativos en las tasas de interés.

Ahora, una de las preocupaciones centrales a nivel económico para la economía local, es sin lugar a dudas, la evolución reciente de la inflación, dado que las expectativas para los próximos dos años, se han mantenido altas y por encima de la meta de inflacionaria, respecto a los horizontes habituales los que son del orden del 3% anual.

Adicionalmente, el escenario externo no ayuda a contener la inflación. La invasión de Ucrania por parte de Rusia, conmocionó a los mercados de productos básicos y junto con las sanciones internacionales impuestas a Rusia, están afectando a la industria alimenticia mundial, elevando los precios de los alimentos y los hidrocarburos, elementos claves en las canastas básicas de todo el mundo.

El alza de precios a nivel mundial, también se explica a consecuencias de la pandemia, que trajo una serie de factores que comenzaron a gestar un alza en los precios. junto con ratificar que la variación anual del IPC se acercará a 10%. Así, para mediados de este año, se proyecta que en promedio la inflación anual llegará a un 8,2% aunque algunos creen que debería cerrar cercano a un 5,6%, considerando el efecto de las alzas en la Tasa de Política Monetaria (TPM). Con esto, el objetivo de reconducir la inflación a niveles de un 3% se lograría recién a comienzos del año 2024.

No obstante, lo anterior, la preocupación sobre la evolución de la inflación tiene que condicionar, además de las variables monetarias, otras decisiones en materia económica. La política fiscal tiene que mantener una trayectoria que avance hacia el cierre del déficit estructural del balance público, por lo que es esencial evitar un mayor gasto. y generar capacidad de crecimiento a futuro, agilizando la inversión y el emprendimiento de privados para aumentar la capacidad de crecimiento futura del país.

 

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